Η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου και η προστασία των συνιδιοκτητών από την αυθαίρετη κατάληψή του


Είναι σύνηθες στις πολυκατοικίες οι συνιδιοκτήτες να χρησιμοποιούν κοινόχρηστους χώρους κατ’ αποκλειστικότητα, αποκλείοντας από τη χρήση τους υπόλοιπους. Η αποκλειστική χρήση σε κοινόχρηστο χώρο μπορεί να εκδηλωθεί ενδεικτικά με την αποβολή των συνιδιοκτητών (π.χ. με την τοποθέτηση κλειδαριάς στην πόρτα του κοινόχρηστου δώματος της ταράτσας) ή με την απόθεση κινητών πραγμάτων (π.χ. αποθήκευση παλαιάς οικοσκευής στο κοινόχρηστο λεβητοστάσιο ή στάθμευση δικύκλου οχήματος στην είσοδο της πολυκατοικίας). 

Όταν η αποκλειστική χρήση στους κοινόχρηστους χώρους στηρίζεται σε συμφωνία των συνιδιοκτητών, που έχει περιβληθεί το μανδύα του συμβολαιογραφικού τύπου με την αποτύπωσή της στον κανονισμό της πολυκατοικίας ή τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, τότε η αποκλειστική χρήση είναι έγκυρη και δεσμευτική ως προς όλους τους συνιδιοκτήτες. Σε αντίθετη περίπτωση, όταν δηλαδή η κατάληψη του κοινόχρηστου χώρου στηρίζεται αποκλειστικά και μόνο στη βούληση του καταλαβόντος συνιδιοκτήτη, τότε οι υπόλοιποι δικαιούνται να στραφούν δικαστικά εναντίον του και να αξιώσουν την άρση της προσβολής αυτής, με τους όρους και τις προϋποθέσεις, που περιγράφονται στη συνέχεια.

Τι είναι κοινόχρηστος χώρος;

Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 εδ. α, 7 παρ. 1, 8 και 13 του Ν. 3741/1929, «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού νόμου αυτού, και 1117 του ΑΚ, συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Δηλαδή, με την αγορά ενός διαμερίσματος σε μία πολυκατοικία, ο συνιδιοκτήτης καθίσταται αποκλειστικός κύριος, κάτοχος και νομέας του διαμερίσματος αλλά συγκύριος, συγκάτοχος και συννομέας στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις της οικοδομής.

Μεταξύ των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων αυτών χώρων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις ως άνω διατάξεις απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, ο φέρον οργανισμός, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης και το δώμα. Με βάση το άρθρο 2 της τελευταίας παραγράφου του Ν. 3741/1929, η οποία ορίζει ότι «η ιδιοκτησία κάθε άλλου πράγματος, που χρησιμεύει για την κοινή χρήση των συνιδιοκτητών, είναι αδιαίρετη», προσδιορίζονται τα κριτήρια υπαγωγής στην ομάδα των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, που δεν αναφέρονται ρητά στη συμφωνία ή στο νόμο. Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών, γίνεται, είτε με τη συστατική συμβολαιογραφική πράξη της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών (συνιδιοκτητών), κατά τα άρθρα 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί (κανονισμός πολυκατοικίας). Αν δεν ορίζεται τίποτα στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, ούτε στον κανονισμό, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε καθόλου ή δεν ορίστηκε έγκυρα ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ 23/2000).

Ειδικότερα, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, η κυρία είσοδος της οικοδομής, οι κλίμακες ανόδου προς το δώμα και το ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής, αποτελούν αντικείμενο αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστα πράγματα για όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, καθένας από τους οποίους δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση, εκτός εάν με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχθηκε για μερικούς μόνο από τους ιδιοκτήτες.

Μπορεί να χορηγηθεί αποκλειστική χρήση σε κοινόχρηστο χώρο με απόφαση των συνιδιοκτητών;

Kατά παρέκκλιση από τα οριζόμενα με την ενδοτικού δικαίου διάταξη του άρθρου 2 του ν. 3741/1929, με ειδική συμφωνία που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών, επιτρέπεται να παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς η χρήση σε κάποιο από αυτά τα κοινά μέρη, οπότε η χρήση του δεν ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ' αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929, φέρουν χαρακτήρα δουλείας, με την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (Ολ.ΑΠ 5/1991, ΑΠ 318, 319/2013, 2174/2009, 107/2003, 2117/2007, 1311/2001).


Παράδειγμα: Σε νεόκτιστο διαμέρισμα συμφωνεί ο αγοραστής με την εργολάβο εταιρία να του χορηγηθεί αποκλειστική χρήση σε μία θέση στάθμευσης ΙΧΕ οχήματος στον ακάλυπτο κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής, σε μία από τις κοινόχρηστες αποθήκες του υπογείου, καθώς και στο κοινόχρηστο δώμα. Για το σκοπό αυτό τίθεται ειδικός όρος στον κανονισμό της πολυκατοικίας, ο οποίος δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες, που θα τον υπογράψουν, καθώς και τους μεταγενέστερους αγοραστές διαμερισμάτων και καταστημάτων. Τον κανονισμό υπογάφει εν τέλει για λογαριασμό όλων των συνιδιοκτητών η εργολάβος εταιρία, δυνάμει σχετικής πληρεξουσιότητας, που της χορηγήθηκε από τους συνιδιοκτήτες με τα συμβόλαια αγοράς των διαμερισμάτων τους. Στο τέλος ο κανονισμός μεταγράφεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, για να έχει ισχύ.

Μπορούν οι συνιδιοκτήτες να συμφωνήσουν μεταξύ τους για θέματα, που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, κατά παρέκκλιση από τον κανονισμό της πολυκατοικίας;

Ακόμη και αν υφίσταται αναγκαστική συγκυριότητα επί των κοινών πραγμάτων της πολυκατοικίας από την πράξη της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας ή εκ του νόμου, δεν αποκλείεται να συμφωνηθεί από τους συνιδιοκτήτες η αποκλειστική χρήση ορισμένου από τα εν λόγω κοινά πράγματα υπέρ του ενός εξ αυτών, δεδομένου ότι, με την συμφωνία αυτή, δεν αναιρείται η συγκυριότητα αλλά η χρήση. Οι συμφωνίες αυτές δεσμεύουν όχι μόνον τους συμβληθέντες ή τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους των αλλά και όσους προσχωρούν στον κανονισμό μεταγενέστερα. Στην περίπτωση, όμως, αυτή, το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινοκτήτου πράγματος της οικοδομής, δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπομένου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001).

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 13 παρ.1 του ν. 3741/1929 στην οριζόντια ιδιοκτησία οι συμφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών για να είναι ισχυρές πρέπει να γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφονται. Αν δεν τηρηθεί ο τύπος αυτός τότε οι εμπράγματες δικαιοπραξίες είναι άκυρες, οι δε ενοχικές ισχύουν μεταξύ των συμβληθέντων και δεν καταλαμβάνουν τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους και τους τρίτους. Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες κατ' απόκλιση του κανονισμού συμφωνήσουν επί θεμάτων που ρυθμίζονται σε αυτόν, χωρίς να συνταχθεί προς τούτο συμβολαιογραφικό έγγραφο και να υποβληθεί σε μεταγραφή, οπότε ναι μεν οι συμφωνίες αυτές δεν τροποποιούν τον κανονισμό και δεν παράγουν τα οικεία αποτελέσματα, πλην όμως, αν ρυθμίζουν ενοχικές σχέσεις, ισχύουν μεταξύ των συμβαλλομένων.

Παράδειγμα: Μία πολυκατοικία διαθέτει πυλωτή και ανοιχτό χώρο στάθμευσης οχημάτων στον ακάλυπτο χώρο, όπου έχουν οριοθετηθεί με επίγεια σήμανση από την εργολάβο εταιρία θέσεις στάθμευσης, χωρίς όμως να έχει χορηγηθεί αποκλειστική χρήση σε αυτές τις θέσεις στα διαμερίσματα με τον κανονισμό της συνιδιοκτησίας. Οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν μεταξύ τους προφορικά να σταθμεύουν τα οχήματά τους σε συγκεκριμένες θέσεις ο καθένας. Η συμφωνία αυτή, όσο δεν περιέχεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας ισχύει μόνο μεταξύ των συνιδιοκτητών, που την κατήρτισαν.

Εάν ένας συνιδιοκτήτης, που συμμετείχε στη συμφωνία, πωλήσει μεταγενέστερα το διαμέρισμά του σε κάποιο τρίτο, ο νέος συνιδιοκτήτης δεν θα δεσμεύεται από τη συμφωνία του προκατόχου του και θα μπορεί να σταθμεύει το όχημά του σε όποια από τις θέσεις επιθυμεί. Αν όμως η συμφωνία είχε συμπεριληφθεί στον κανονισμό της πολυκατοικίας, τότε θα δέσμευε και κάθε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη, εφόσον έχει τεθεί τέτοιος όρος.

Πως μπορώ να προστατευθώ, εάν συνιδιοκτήτης προβεί σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου και τον χρησιμοποιεί αποκλειστικά;

Σε περίπτωση αυθαίρετης κατάληψης ενός κοινοχρήστου χώρου από έναν από τους συνιδιοκτήτες και αποκλειστικής χρήσης του από αυτόν, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες ή και ορισμένοι μόνο από αυτούς έχουν το δικαίωμα να αξιώσουν την άρση της προσβολής της κυριότητας και της νομής τους στον κοινόχρηστο χώρο δικαστικά με άσκηση αγωγής αλλά και αίτησης ασφαλιστικών μέτρων, εφόσον τηρούνται οι νόμιμες προθεσμίες.

Παραδείγματα: Η κατασκευή αυθαίρετης αποθήκης από κάποιον από τους συνιδιοκτήτες συγκροτήματος εξοχικών κατοικιών στον κοινόχρηστο ακάλυπτο φυτεμένο με πράσινο χώρο του συγκροτήματος. Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να αξιώσουν δικαστικά την κατεδάφιση της αποθήκης με δαπάνες του συνιδιοκτήτη, που την κατασκεύασε. Το ίδιο ισχύει και την περίπτωση, που ένας συνιδιοκτήτης κατασκεύασε αποθήκη στην κοινόχρηστη ταράτσα της πολυκατοικίας, για να αποθηκεύει εκεί παλαιά πράγματα, που δεν χρησιμοποιεί. Πρέπει όμως στα εν λόγω παραδείγματα να επισημανθεί ότι, εάν με τον κανονισμό της πολυκατοικίας χορηγήθηκε στους συγκεκριμένους συνιδιοκτήτες αποκλειστική χρήση στον ακάλυπτο χώρο του συγκροτήματος ή την ταράτσα, τότε νόμιμα εκμεταλλεύονται αποκλειστικά αυτούς. Ενδεχόμενη αυθαιρεσία των κατασκευών συνιστά μόνο πολεοδομική παράβαση, που επισύρει διοικητικό πρόστιμο, εκτός εάν λόγου χάρη η αποθήκη στην ταράτσα προκαλεί μούχλα στην οροφή του ρετιρέ, που βρίσκεται ακριβώς κάτω από την αποθήκη, οπότε και πάλι ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ μπορεί να αξιώσει την κατεδάφιση της αποθήκης ή την επισκευή της, με δαπάνες του ιδιοκτήτη της.
Εάν αδρανήσω για μεγάλο χρονικό διάστημα αποδυναμώνεται το δικαίωμά μου αξιώσω την αποβολή του συνιδιοκτήτη από τον κοινόχρηστο χώρο, που χρησιμοποιεί κατ’ αποκλειστικότητα;

Οι αξιώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών εναντίον αλλήλων από τη σχέση της οροφοκτησίας για την προστασία της συγκυριότητάς τους επί των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων δεν υπόκεινται σε παραγραφή. Ορθότερο όμως είναι οι συνιδιοκτήτες, που θίγονται, να αξιώσουν άμεσα δικαστικά την αποβολή του συνιδιοκτήτη από τον κοινόχρηστο χώρο, διότι η μακρόχρονη αδράνειά τους ενδέχεται να καταστήσει την άσκηση του δικαιώματός τους καταχρηστική, σύμφωνα με το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα.

nomikosodigos.info

Η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου και η προστασία των συνιδιοκτητών από την αυθαίρετη κατάληψή του Η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου και η προστασία των συνιδιοκτητών από την αυθαίρετη κατάληψή του Reviewed by Sahiel on 1/30/2017 Rating: 5

1 σχόλιο:

  1. Καλά ας έρθουν στη δική μας πολυκατοικία να δουν τι γίνεται από μερικούς ανεγκέφαλους. Τελικά αναγκαστήκαμε οι υπόλοιποι ένοικοι να καταφύγουμε στη δικαιοσύνη για τα αυτονόητα !! 'Ελεος πια με τους κομπλεξικούς!!

    ΑπάντησηΔιαγραφή

Sahiel.gr - Ενημέρωση με άλλο μάτι!

- Οι απόψεις του ιστολογίου μπορεί να μην συμπίπτουν με τα περιεχόμενα του άρθρου...
- Tο Sahiel.gr δημοσιεύει κάθε σχόλιο το οποίο είναι σχετικό με το θέμα στο οποίο αναφέρεται το άρθρο.
- Ο καθένας έχει το δικαίωμα να εκφράζει ελεύθερα τις απόψεις του. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι υιοθετούμε τις απόψεις αυτές και διατηρούμε το δικαίωμα να μην δημοσιεύουμε συκοφαντικά ή υβριστικά σχόλια όπου τα εντοπίζουμε. Σε κάθε περίπτωση ο καθένας φέρει την ευθύνη των όσων γράφει και το Sahiel.gr ουδεμία νομική ή άλλη ευθύνη φέρει.

Από το Blogger.